Trecento milioni di euro dalla Banca europea per gli investimenti volti a sostenere in Italia nuovi progetti di edilizia abitativa accessibile e residenze per studenti. È questo il cuore dell’operazione che la BEI ha firmato l’8 giugno (e annunciato il 28 settembre) insieme a Intesa Sanpaolo: un finanziamento quadro alla banca italiana che utilizzerà le risorse per finanziare progetti promossi da operatori pubblici e privati. L’operazione, stima la BEI, potrà attivare investimenti complessivi per circa 600 milioni di euro, con il finanziamento europeo che coprirà fino al 50% del costo dei singoli progetti ammissibili di circa 5.000 unità abitative, tra nuove costruzioni e interventi di ristrutturazione.
Un precedente italiano, del resto, esiste già. Nel 2023 la BEI ha concesso 34 milioni di euro al Fondo Immobiliare Ca’ Granda, gestito da InvestiRE SGR, per un progetto di edilizia abitativa accessibile nel centro di Milano dal costo complessivo stimato in 96 milioni. La documentazione ambientale e sociale della BEI parla di 347 unità, delle quali 235 destinate ad affordable housing con canone concordato e 112 offerte in locazione a valori inferiori a quelli di mercato.
C’è poi Roma, dove la BEI sta lavorando a un altro livello ancora. A giugno la Banca europea per gli investimenti e Roma Capitale hanno firmato un accordo di assistenza tecnica gratuita per sostenere il Piano di edilizia residenziale sociale del Comune e contribuire alla definizione di un Fondo per l’Abitare Accessibile. Lo strumento dovrebbe rivolgersi alla cosiddetta «fascia grigia», cioè alle persone che non rientrano nei requisiti dell’edilizia residenziale pubblica ma non riescono ad accedere agevolmente al mercato privato. Il sindaco Roberto Gualtieri ha indicato in circa 30mila alloggi il fabbisogno di questa fascia: è, però, una stima riferita dal sindaco alla BEI, non un numero di alloggi finanziati dalla banca. Anche in questo caso la BEI non ha ancora finanziato la costruzione di quei 30mila alloggi, ma sta aiutando Roma a definire struttura giuridica, governance, modello finanziario e sostenibilità economica del futuro fondo, compreso il rapporto tra componente pubblica e privata. Si tratta, dunque, della progettazione di uno strumento finanziario.
L’obiettivo dell’operazione BEI-Sanpaolo, in sostanza, collima con quelli del Piano Casa del governo Meloni, soprattutto nella leva di risorse combinate. Il governo ha infatti previsto un ruolo esplicito degli investitori privati nel terzo pilastro del Piano, quello dell’«edilizia integrata». La legge prevede programmi nei quali convivono edilizia convenzionata e edilizia residenziale a condizioni di mercato e stabilisce che almeno il 70% dell’investimento complessivo del programma sia destinato alla componente convenzionata. Per questa parte, prezzi e canoni devono essere inferiori di almeno il 33% rispetto ai valori correnti di mercato individuati secondo i criteri previsti dalla legge nella stessa zona; la destinazione convenzionata deve essere mantenuta per almeno 30 anni dalla fine dei lavori.
Il raccordo con il piano della BEI, del resto, era già presente nell’impostazione tecnica elaborata dal ministero delle Infrastrutture nella fase preparatoria del Piano Casa. Nel documento presentato dal MIT sul partenariato pubblico-privato si indicavano, tra gli strumenti finanziari possibili, i fondi immobiliari, il sistema integrato dei fondi e il credito di istituti finanziari nazionali e comunitari, citando espressamente Cassa depositi e prestiti e BEI. Il modello ipotizzato dal ministero puntava a integrare le risorse pubbliche, favorire la bancabilità delle operazioni e attrarre capitali privati.
Per capire quanto sia grande la domanda a cui queste politiche dovrebbero rispondere basta tornare ai numeri messi in fila dalla Cgil nella piattaforma Casa Abitare, presentata lo scorso luglio. Nel 2024, secondo i dati Istat riportati dal sindacato, in Italia vivevano in povertà assoluta 2,2 milioni di famiglie, pari a circa 5,7 milioni di persone; più di un milione di famiglie povere viveva in affitto. Sul mercato delle locazioni, la Cgil ha calcolato sui dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare un aumento medio dei canoni del 18% tra il 2018 e il 2024, che sale al 20,3% nei comuni ad alta tensione abitativa e al 27,4% nelle grandi città. C’è poi il paradosso delle case vuote: la piattaforma Cgil stima in circa 9,6 milioni le abitazioni non occupate, pari al 27,2% dello stock residenziale, suggerendo che il problema possa essere affrontato anche intervenendo sul patrimonio esistente e sugli immobili inutilizzati. Da qui la proposta del sindacato, che chiede almeno 900 milioni di euro l’anno per il Fondo per il sostegno all’affitto e quello per la morosità incolpevole e propone un programma pluriennale capace di aumentare il patrimonio abitativo di 600mila unità, delle quali almeno 350mila destinate all’edilizia residenziale pubblica, oltre al recupero del patrimonio esistente e inutilizzato.
La critica mossa dalla Cgil è che l’espansione degli affitti brevi, la finanziarizzazione del patrimonio immobiliare e la riduzione dell’offerta destinata ai residenti abbiano contribuito ad alimentare una crescita costante dei canoni e un processo di gentrificazione che interessa ormai gran parte delle aree urbane. Secondo il documento, le città rischiano così di trasformarsi sempre più in “città della rendita”, nelle quali la funzione sociale della casa viene progressivamente sostituita dalla massimizzazione del valore immobiliare. Ma la soluzione, sottolinea il sindacato, non è «meno privati, più pubblico», bensì di utilizzare le risorse private a condizione che siano orientate da una forte regia pubblica e producano un’offerta realmente sostenibile. Nella piattaforma il sindacato mette esplicitamente in guardia dalle esperienze di social housing nelle quali, «nonostante il finanziamento pubblico», i canoni possono risultare non sostenibili e chiede perciò strumenti capaci di governare il livello delle locazioni quando grandi quantità di abitazioni fanno capo a un unico proprietario.
È qui che il finanziamento BEI diventa un caso interessante anche dal punto di vista critico. La banca europea mette denaro a disposizione di un intermediario, Intesa Sanpaolo, che a sua volta finanzierà i progetti che rientreranno nei criteri dell’operazione. L’obiettivo dichiarato è colmare un «market gap» nell’offerta di housing accessibile attraverso finanziamenti a lunga durata e a costi tali da contribuire a mantenere bassi gli affitti. Il problema, a valle, è capire come questa convenienza finanziaria si tradurrà concretamente nei progetti: quali soggetti li realizzeranno, quali condizioni verranno applicate agli alloggi e per quanto tempo l’accessibilità sarà garantita.
È un modello che la Cgil non demonizza in astratto, ma sul quale pone una domanda politica precisa: chi stabilisce il confine tra investimento sociale e investimento immobiliare? Nel caso Ca’ Granda il finanziamento europeo è entrato in un fondo gestito da una SGR – Società di gestione del risparmio – e composto da soggetti istituzionali e finanziari; nel Piano Casa il governo ha scelto di incentivare l’intervento privato ponendo condizioni sulla quota di investimento destinata all’edilizia convenzionata e sui livelli di prezzo e canone. La differenza, per la Cgil, sta nella forza della regia pubblica e nella capacità di garantire che l’accessibilità non venga misurata soltanto in rapporto a un prezzo di mercato, ma rispetto alla capacità effettiva delle famiglie di sostenere quel costo.
È proprio Roma ad offrire un’inevitabile controfaccia del discorso. InvestiRE SGR è infatti il gestore del Fondo Immobili Pubblici, al quale appartiene l’immobile di via Santa Croce in Gerusalemme che ospitava circa 400 persone occupanti dello Spin Time. Il FIP, promosso dal ministero dell’Economia, nasce nel 2004 nell’ambito della dismissione di immobili allora appartenenti, tra gli altri, a INPS, INPDAP e INAIL. Oggi è un fondo riservato a investitori istituzionali e la stessa InvestiRE precisa che non si tratta di un fondo pubblico. Nel 2026, dopo l’evacuazione dell’immobile in seguito all’incendio, InvestiRE e Campidoglio si sono scontrati sulla possibilità di un rientro temporaneo degli occupanti e sulla futura cessione dello stabile. Il fondo ha sostenuto l’impossibilità di utilizzare l’edificio per ragioni di sicurezza e ha successivamente stanziato 500mila euro per contribuire alle soluzioni abitative temporanee degli ex occupanti più fragili. Ma il cuore della contestazione – non c’è un accertamento giudiziario sull’attività di InvestiRE – resta il ruolo della proprietà e del sistema dei fondi immobiliari, accusati di essere parte di un modello di trasformazione urbana fondato sulla privatizzazione e sulla rendita.
Intanto, a tal proposito, dalla Spagna arriva un esempio più interventista per quanto riguarda la gestione del mercato degli affitti. Lo sfratto di una donna di 87 anni, Maricarmen Abascal, dalla casa di Madrid nella quale aveva vissuto per oltre settant’anni ha innescato una mobilitazione nazionale contro sfratti e caro-affitti con una lunga acampada alla Puerta del Sol e migliaia di persone scese in piazza. Proprio mentre la protesta cresceva, il 29 settembre il governo di Pedro Sánchez ha approvato due Real Decreto-ley distinti sulla casa.
Il primo decreto rafforza la protezione degli inquilini vulnerabili, interviene sugli affitti temporanei e per stanze, limita alcune acquisizioni immobiliari a prezzo fortemente scontato da parte delle entità che hanno nell’oggetto sociale l’acquisto di immobili e prevede una proroga straordinaria fino a due anni per determinati contratti di locazione in scadenza prima del 31 dicembre 2028. La tutela contro gli sfratti viene estesa fino al 31 dicembre 2030 per specifiche situazioni di vulnerabilità e assenza di alternativa abitativa. Il decreto prevede inoltre, fino alla fine del 2027, un limite straordinario agli aumenti annuali dei canoni nei casi disciplinati dalla norma.
Il secondo decreto, invece, introduce un meccanismo di rinnovo obbligatorio dei contratti di locazione abituale per periodi successivi, con una disciplina che rafforza la stabilità del rapporto tra proprietario e inquilino e prevede specifiche eccezioni. Al 30 settembre il testo non era ancora stato pubblicato sul Boletín Oficial del Estado: entrambi i provvedimenti devono essere convalidati dal Congresso e saranno sottoposti a votazione separata.
Nel frattempo Maricarmen ha raggiunto un accordo con il proprietario che le consente di tornare nell’appartamento con un nuovo contratto. Chissà che la pressione sociale possa riprendere a funzionare anche in Italia.
Elettra Raffaela Melucci
