Ad urtare la suscettibilità dell’Agenzia delle Entrate c’ha pensato di recente una trasmissione televisiva che ha riportato l’esperienza di contribuenti alle prese con accertamenti fiscali. I casi rappresentati sono quelli tipici della rettifica del valore dichiarato dalle parti in sede di trasferimento degli immobili, perché su quel valore deve essere pagata l’imposta di registro che può arrivare fino al 9%.La rettifica comporta quindi automaticamente una maggiore imposta da pagare, aumentata ovviamente di interessi e penalità.
Il fattore cruciale è rappresentato dal criterio con cui il fisco ha il potere di rettificare quanto dichiarato dal contribuente (v. art. 51 dpr n. 131/1986). La correzione non avviene sulla base del riscontro del pagamento di un maggior prezzo rispetto a quanto dichiarato, quanto piuttosto in base a una ricostruzione presuntiva. Il fisco ricorre all’analogia con atti aventi a oggetto immobili trasferiti nel triennio precedente in condizioni simili, oppure facendo riferimento ai valori riportati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), una sorta di banca dati del settore immobiliare. La rettifica quindi avviene in ufficio come si dice per tabulas, senza alcun riscontro oggettivo né alcun sopralluogo da parte dei verificatori né tanto meno a seguito di un confronto con il contribuente. In sostanza la contestazione nasce dalla comparazione tra quanto dichiarato in sede di compravendita e il valore che il fisco ritiene di attribuire all’immobile. Prezzo e valore non sono necessariamente coincidenti e se il prezzo dichiarato e pagato fosse inferiore al valore attribuito dal fisco è su questo ultimo che il contribuente sarà chiamato a commisurare il tributo. Le conseguenze di tale metodo sono prevedibili: valutazioni discrezionali da parte del fisco, difficoltà di controprova da parte del contribuente.
Si tratta più frequentemente di terreni ceduti a qualche migliaio di euro perché in pendenza, limitati da servitù oppure con accessi difficoltosi, paragonati negli uffici del fisco a terreni limitrofi ceduti a ben altri prezzi perché pianeggianti e con accessi su arterie importanti; oppure a locali commerciali con limitata visibilità paragonati ad altri, seppure molto prossimi, ma con esposizioni più pregiate. La differenza in questi casi può raggiungere valori molto rilevanti con conseguenze anche grottesche di accertamenti ben superiori al valore della stessa compravendita.
Il fastidio del contribuente quindi nasce dal vedersi contestato un valore che non ha alcun riferimento a quanto effettivamente trattato. Ma ciò che diviene insopportabile è la soluzione del problema. Alla contestazione del fisco si affianca la proposta di una congrua riduzione di quanto richiesto a condizione che il contribuente accetti immediatamente. A questo punto il contribuente dovrà scegliere tra la strada di un incerto e lungo contenzioso tributario che comporterà il rischio di pagare per intero la somma contestata, aumentata ovviamente dei costi dell’assistenza professionale, oppure il pagamento immediato di una somma che, seppure sensibilmente ridotta rispetto alla iniziale richiesta, più che un tributo a questo punto è percepito come il prezzo della tranquillità.
Certo ai grandi contribuenti tutto questo difficilmente potrà accadere. Per le grandi operazioni immobiliari non si rintracciano facilmente fattispecie analoghe; avendone la possibilità gli atti di acquisto sono corredati da esaustive perizie giurate redatte da tecnici che giustificano il prezzo convenuto; in certe circostanze si può ricorrere all’istituto dell’ interpello per ottenere un preventivo parere dell’Agenzia delle entrate. Comunque una maggiore imposta, per quanto ingiusta, sarà più facilmente fronteggiata con un accantonamento in bilancio che nell’ambito dell’investimento complessivo potrebbe avere un’incidenza residuale.
La vicenda degli accertamenti di maggior valore sulle compravendite immobiliari è per lo più una amara rappresentazione della persecuzione di povera gente e al contempo del fallimento di politiche anti evasione velleitarie e improvvisate.
